La cooperativa
Es una sociedad con personalidad jurídica propia, sin ánimo de lucro, en el sentido de que su objeto no es ganar dinero sino proveer de viviendas, servicios y edificaciones complementarias, a sus socios.
Para ello, organiza el uso y disfrute de elementos comunes y regulando su administración, conservación y mejora de los mismos, al precio de coste.
Su objetivo es lograr el acceso a una vivienda en las mejores condiciones de calidad y coste posible, por lo que el precio final de la vivienda es inferior a otras desarrolladas por un promotor inmobiliario.
La Cooperativa es la que promociona las viviendas para adjudicárselas, posteriormente, a sus socios. El socio de una cooperativa es a la vez promotor de la sociedad y adjudicatario de los bienes que ésta produce.
Funcionamiento
Socios
Ser Socio significa convertirse en el "Dueño-Promotor" y futuro comprador de su vivienda sin responder personalmente de las deudas sociales de la Cooperativa. Su responsabilidad estará limitada a las aportaciones de Capital Social.
La *Gestora de la Cooperativa asesora a los siguiente órganos, pero no tiene derecho de voto, ni facultades de decisión, quedando todas las decisiones en mano de los socios de la Cooperativa.
Asamblea General
Constituida por todos los socios de la Cooperativa, es el órgano soberano de la Cooperativa. En el participan los socios, a quienes proporciona información y propone la toma de decisiones, adoptándose los acuerdos por medio de votación.
Con ello, la Asamblea General decide desde quiénes son sus representantes en la elección del Consejo Rector que es el órgano que decide quienes intervienen en la promoción.
Consejo Rector
Es el órgano de representación, gobierno y gestión de la Cooperativa. Los miembros del Consejo Rector serán elegidos entre los socios por la Asamblea General, para un período de 4 años, pudiendo ser reelegidos.
El número de miembros no puede ser inferior a tres, y serán elegidos para desempeñar los cargos de Presidente, Secretario y Tesorero, con las limitaciones o prohibiciones recogidas en los Estatutos y la legislación vigente en esta materia.
*La Gestora de la Cooperativa
Debido a la complejidad de la actividad inmobiliaria, las cooperativas de viviendas necesitan de los servicios de una empresa gestora que, a cambio de unos honorarios pactados, presta un servicio de gestión integral a la sociedad cooperativa y a la promoción inmobiliaria que acomete, poniendo a su disposición los medios personales y materiales, experiencia y organización necesarios para llevar la promoción a buen término.
La sociedad gestora está al servicio de la cooperativa y ésta debe exigirle en su gestión total acatamiento a la Ley y transparencia en su actividad.
La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a través de sus órganos de representación.
La función de asesoría que llevan a cabo las gestoras de cooperativas las convierte en mediadoras entre las cooperativas y el resto de agentes que intervienen en el cada día más complejo campo de la construcción de viviendas. Esto significa que son los socios, a través de sus órganos de gobierno -Consejo Rector y Asamblea General-, los que toman los acuerdos y la gestora, quien los ejecuta o controla su ejecución.
La gestión integral debe realizarse con la profesionalidad y el rigor necesarios que aseguren los resultados previstos de calidad, coste y plazo de entrega de las viviendas.
Ventajas de las
promociones de obra nueva en régimen de cooperativa
Precio de coste
El precio final de una vivienda comprada a un promotor es la suma de todos los costes más el beneficio de la promoción. La cooperativa al ser el promotor de las viviendas adjudica las viviendas a los socios a estricto precio de coste, ahorrándose por tanto este importe. No existe el beneficio del promotor.
Beneficios fiscales
Dependiendo de cada CCAA, existen beneficios fiscales que reducen el coste final de la vivienda. Además, las condiciones de pago suelen ser más accesibles y hay mayor facilidad para acceder a la financiación bancaria, por el coste inferior al mercado, e incorporarse al proceso desde el principio.
Garantía absoluta
La reserva queda depositada en la entidad bancaria hasta el momento de su incorporación como socio de la Cooperativa, pudiendo renunciar en cualquier momento, con devolución del 100% del dinero entregado; además lo aportado para el desarrollo del proyecto son controladas por la propia Cooperativa.
Derechos y obligaciones de los cooperativistas
Derechos de los Socios.
Desde el momento en que Ud. es admitido como socio de una cooperativa de viviendas pasa a tener igualdad de derechos frente a sus compañeros.
Puede participar con voz y voto, a la hora de adoptar acuerdos.
Puede elegir y ser elegido para desempeñar los cargos de los Órganos de Gobierno de la Cooperativa.
Puede participar en todas las actividades que promueva la Cooperativa.
Puede solicitar su baja, con la liquidación de sus aportaciones en los términos que establecen los estatutos y las legislaciones vigentes a tal efecto.
El derecho más importante que la legislación le concede es su condición de socio cooperativista es el derecho a la información, tanto de la Cooperativa, como de todo el proceso del desarrollo de su vivienda.
Obligaciones de los Socios.
Ser socio cooperativista supone, igualmente, la asunción de una serie de obligaciones:
Asistir a reuniones de las Asambleas Generales y demás órganos a los que sea convocado.
Cumplir los acuerdos válidamente adoptados por los Órganos Sociales.
Aceptar los cargos para los que fuere elegido, salvo justa causa.
Desembolsar las aportaciones a Capital Social.
No divulgar datos o actividades de la Cooperativa cuando perjudique el objeto social.
Cumplir con los demás deberes que resulten de las normas estatutarias y legales vigentes.
Marco legal
Las cooperativas de viviendas se encuentran reguladas por la Comunidad Autónoma en las que estén radicadas, o en su defecto por la ley 27/1999 y sus Estatutos Sociales, debidamente inscritos en registros públicos, por los que se rige la vida de cooperativa y determinan los derechos y obligaciones de los socios. Dichos registros pueden ser consultados por cualquier persona que en su calidad de socio de una cooperativa.
Además, en algunas Comunidades Autónomas existe normativa específica en el ámbito fiscal, que puede afectar a costes del proyecto, especialmente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dependiendo de las características de las viviendas.
Puede descargarse la normativa vigente que regula las Cooperativas en las Comunidades Autónomas en donde estamos desarrollando nuestra gestión.
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